Wer kennt sich etwas mit Mietrecht aus?

[KiPa-Matze]

Hallo,

ich möchte mal ein paar Meinungen einholen. Vielleicht hat ja jemand eine Idee.

Es geht um die Kündigung eines Mietvertrages, der fest an einen Hauswartsvertrag gekoppelt ist.

Ausgangslage:

Vor 6,5 Jahren ist Herr K. in die Wohnung eingezogen. Sein Vermieter ist der Verein X (e.V.). Den Mietvertrag hat Herr K. aber merkwürdigerweise erst 3 Monate nach seinem tatsächlichen Einzug (!) erhalten. Zuvor gab' es zudem ein Gespräch mit dem damaligen 1. Vorsitzenden und dem Finanzwart, der im Zuge des Gesprächs vom 1. Vorsitzenden gefragt wurde, wie viel die Anderen (also beispielsweise die Putzfrauen) bekommen würden pro Stunde, woraufhin dieser mit "7,50" antwortete. Der damalige 1. Vorsitzende legte dies dann auch für den Hauswart fest. Die mündliche Absprache war also, dass er pro Stunde 7,50 € bezahlt bekommt. Nach Übergabe des Mietvertrages stellte sich aber dann heraus, dass er anstatt der Ausbezahlung eine geringere Miete zahlen muss. Die Ersparnis davon ist jedoch deutlich weniger, als das, was man ihm hätte bezahlen sollen.

Die Wohnung befindet sich im Vereinsgebäude direkt über der Gaststätte. Die Gaststätte M. hat aber nun dauerhaft geschlossen und ist nun ausgezogen. Seit dem baut Verein X viel um im Gaststättenbereich. Im Zuge dessen wurde Herrn K. nun der Vertrag ordentlich gekündigt.

Nach Sichtung der Unterlagen ist mir aufgefallen, dass im Kündigungsschreiben eine falsche Kündigungsfrist angegeben wurde. Da er schon über 5 Jahre dort wohnt, müsste die Kündigungsfrist gemäß § 573c statt 3 Monaten 6 Monate betragen. Darüber hinaus hat der Verein X aufgrund von Eigenbedarf gekündigt. Soweit ich weiß, sind Eigenbedarfskündigungen nur unter ganz engen Vorraussetzungen möglich. Besonders Vereine dürfen wohl nur in ganz besonders begründeten Ausnahmefällen wegen Eigenbedarf kündigen, wenn überhaupt. :!:

Die im Kündigungsschreiben benannte Begründung erscheint mir recht dünn. Es ist die Rede von einer "Dienstwohnung", welche dann zusammen mit der Gaststätte an die neuen Inhaber der Gaststätte vermietet werden soll. Aber wenn dem so ist, ist es dann nicht erst Recht keine Eigenbedarfskündigung mehr? Denn in diesem Falle zieht der Vermieter schließlich nicht selbst ein. :-?

Fragestellung:

Welche Möglichkeiten hat Herr K. nun?

Sollte er der Kündigung widersprechen, auf die Fehler im Kündigungsschreiben hinweisen und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen?

Gibt es außerdem die Möglichkeit Härtefall-Paragraphen anzuwenden? (wg. zu geringem Einkommen z.B. und weil der Wohnungsmarkt einfach nichts hergibt und sonst Obdachlosigkeit droht)

Was sind eure Meinungen?


Gruß
KiPa-Matze

 

[Kubala]

Ich kann nur vorschlagen, einen Mieterbund aufzusuchen. Kompetente Auskünfte zu bezahlbarem Preis.

 

[KiPa-Matze]

Ja, das müsste er dann machen. Er ist aber leider recht verplant und davon abgesehen gibt es so was in seiner Gegend praktisch nicht. Hätte er in meiner Stadt gewohnt, hätte ich ihm gleich die passende Adresse gegeben. Aber, das geht leider nicht.

Würde mich also nach wie vor freuen, wenn jemand ein bisschen was dazu schreibt, was ihm so einfällt. Vielleicht hat ja jemand einen hilfreichen Gedanken dazu und kann das von mir Geschriebene bestätigen, ergänzen oder verbessern.

Gruß
KiPa-Matze

 

[michi1367]

Also eine Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB geht auch, wenn kein Fall von § 573 Abs. 2 Nr. 1, 2 oder 3 BGB vorliegt. Denn bei § 573 Abs. 2 BGB steht "insbesondere", was bedeutet, dass es auch noch andere Fälle gibt, die nicht explizit aufgelistet werden. Daher stimmt es, dass es für juristische Personen (wie einen e.V.) grundsätzlich keine Kündigung wegen Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gibt. Ein bestimmtes betriebliches Interesse kommt jedoch als einer der anderen Fälle in Frage. Betriebliches Interesse würde ich bei einem Verein nach seiner Zwecksetzung beurteilen. Es könnte also vielleicht drauf ankommen, was das für ein Verein ist, welche Ziele er laut seiner Satzung verfolgt bzw. ob der Betrieb der Gaststätte für den Verein von besonderer Bedeutung ist / evtl. sogar in der Satzung vorgesehen ist.

Mit anderen Worten: wenn es sich um einen Sportverein handelt, der die Gaststätte nur betreibt, um ein paar Euros zu verdienen für die Saisonabschlussfahrt oder neues Sportmaterial, sieht es möglicherweise anders aus, als bei einem Verein, der zum Zweck die Förderung der Geselligkeit und Verbesserung der Nachbarschaft hat und dafür die Gaststätte als zentrale Begegnungsstätte vorsieht.


Unterm Strich bleibt da nur der Rat, den man sich ohnehin denken kann: Bestenfalls einen Rechtsanwalt aufsuchen.

 

[KiPa-Matze]

Moin,

danke für die Antwort.

Also in diesem Fall stellt es sich so dar, dass der Verein ein Sportverein ist. In deiner Antwort gehst du davon aus, dass die Gaststätte vom Verein betrieben wird.

Dem ist nicht so. Auch in der Satzung ist, soweit ich weiß, nichts von dem enthalten, was du angerissen hattest.

Die Betreiber der Gaststätte sind eigenständig und haben die Räumlichkeiten der Gaststätte gepachtet. Es ist also als eigenständiger Betrieb anzusehen. Die Historie sieht so aus, dass es vor 10 Jahren andere Betreiber gab', als bisher. Diese Betreiber, nennen wir sie Mimi und Harro, haben dann irgendwann aufgehört. Bis zu dem Zeitpunkt haben Mimi und Harro als Betreiber der Gaststätte auch gleichzeitig die Wohnung über der Gaststätte als "Dienstwohnung" mitvermietet bekommen und somit auch darin gewohnt. Dann haben sich Mimi und Harro ein Haus gebaut und sind dort eingezogen und hatten auch am Betrieb der Gaststätte kein Interesse mehr. Somit wechselten die Inhaber. Und ab dem Zeitpunkt war es Frau M.. Gaststätte M. hatte jedoch die darüber liegende Wohnung nicht gemietet, sondern nur die Gaststätte gepachtet (!).

Um Leerstand zu vermeiden, hat der Verein X dann diese Wohnung an Herrn K. vermietet, der zugleich dann auch als Hauswart eingesetzt wurde. Der Mietvertrag wurde dann als zum Hauswartsvertrag zugehörig abgeschlossen, die Wohnung im Sinne einer "Dienstwohnung" zugehörig zur Gaststätte hat also aufgehört zu existieren.

Wie beschrieben ist Gaststätte M. aber nun raus. Es gab' eine neue Ausschreibung und die Umbaumaßnahmen für die neue Gaststätte haben begonnen. Im Zuge dessen hat Verein X den gesamten Vertrag mit Herrn K. gekündigt und Verein X schreibt in der als Eigenbedarfskündigung deklarierten Kündigung, dass die Wohnung als Dienstwohnung zugehörig zur Gaststätte an die neuen Inhaber der Gaststätte (neu) vermietet werden soll. Dies wirft nun auch weitere Fragen auf, da es offenbar nicht notwenig ist für die neuen Inhaber diese Dienstwohnung anzumieten. Wie die vorherigen Betreiber M. haben die Neuen ebenso bereits Wohnungen, in denen sie wohnen (/wohnen bleiben können).


Gruß
KiPa-Matze

 

[michi1367]

Vorab: Ich kann mich nur wiederholen, weil nichts von dem, was du nun ergänzt hast, etwas an meiner Einschätzung ändert. Das Ergebnis bleibt also gleich.
Du hattest in deinem Eingangspost geschrieben, du möchtest "Meinungen" und "Ideen". Mehr ist das hier auch nicht. Eine verbindliche Rechtsauskunft kann (und will) ich dir nicht erteilen.

Im übrigen hatte ich auch vorher den Sachverhalt richtig aufgefasst - woraus du entnimmst, dass ich davon ausgehe, dass der Verein die Gaststätte selbst betreibt ist mir nicht ganz klar. Es ist aber wohl auch egal, weil es mMn nicht darauf ankommt, ob der Verein die Gaststätte nun selbst (also durch seinen Vorstand, seine Mitglieder oder eigene Angestellte) betreibt, oder durch einen selbstständigen Pächter betreiben lässt.

Im Einzelnen:
In beiden Fällen (Eigenbetrieb u. Verpachtung) kann der Verein ein eigenes Interesse daran haben, dass die Gaststätte betrieben wird. Im Pachtvertrag wird die Nutzung als Gaststätte wohl auch vorgesehen sein - ich kann mir jedenfalls nicht vorstellen, dass der Verein damit einverstanden wäre, wenn der Pächter in den Räumlichkeiten plötzlich Teppiche verkauft und jegliche Bewirtungsleistung einstellt.

Das mit der Satzung könnte man ggf. mal genauer prüfen, falls du da rankommst. Viele Sportvereine haben heute noch neben dem Zweck "Förderung des Sports" auch "Förderung der Geselligkeit und des Brauchtums" oder so etwas ähnliches in ihrer Satzung - insbesondere dann, wenn es Vereine sind, die älter sind als 50 Jahre und deren Satzung noch nahe an der Gründungssatzung ist und selten bis nie geändert wurde.

Die Historie, wie die Wohnung mal vermietet war oder ob ein früherer Gaststätten-Betreiber zugleich Mieter der Wohnung war oder nicht, ist mE vollkommen irrelevant (a). Genauso wie die Frage, ob die Betreiber der Gaststätte derzeit woanders wohnen (b). Du kannst ja beides mal mit der klassischen EB-Kündigung vergleichen, in der der Vermieter den Mieter rausschmeisst, weil er die Wohnung für seinen mittlerweile erwachsenen Sohn und dessen Freundin braucht.
zu (a): Würde schon ein Kind des Vermieters in der Wohnung wohnen, bräuchte er gar nicht wegen Eigenbedarf zu kündigen --> der Status der früheren Mieter ist also egal, eine EB-Kündigung ist immer zukunftsgerichtet
zu (b): Natürlich wohnt der Sohn derzeit woanders. Und er könnte ja auch weiterhin bei seinen Eltern (dem Vermieter) wohnen bleiben. Das hindert den Vermieter aber nicht daran, wegen EB zu kündigen. Ein gewisses Bestimmungsrecht bleibt dem Eigentümer auch im deutschen Mietrecht noch...


Es bleibt also auch unterm Strich dabei:
Ich halte es für möglich, dass die Kündigung unwirksam ist. Ich halte es aber auch für möglich, dass der Verein ein berechtigtes betriebliches Interesse hat und daher wegen "Quasi-Eigenbedarf" kündigen kann.
Eine detailliertere Einschätzung kann ich dir hier nicht geben und ich kann nur den Rat wiederholen, sich an einen Rechtsanwalt zu wenden, wenn das Ganze weiter verfolgt werden soll.